TIERRAS, AGUA Y PUERTOS: LOS RIESGOS ESTRATÉGICOS DE ELIMINAR LOS LÍMITES A LA PROPIEDAD EXTRANJERA
Informe de situación y análisis estratégico
1. Situación actual
El fallo de la Corte Suprema del 29 de septiembre de 2026 dejó operativa la derogación de la Ley 26.737 de Tierras Rurales, dispuesta mediante el artículo 154 del DNU 70/2023. Su consecuencia práctica es la eliminación de los límites generales que esa ley establecía a la propiedad y posesión de tierras rurales por extranjeros. www.palabrasdelderecho.com.ar
El cambio requiere una evaluación de largo plazo. Una adquisición puede constituir una inversión legítima y formar parte de una concentración territorial con consecuencias estratégicas. Importan la superficie, la ubicación, los recursos involucrados, los efectos sobre las comunidades y quién controla realmente la operación.
2. Qué resolvió la Corte Suprema
Para comprender lo ocurrido deben distinguirse tres decisiones:
El Gobierno derogó la Ley 26.737 —que limitaba la propiedad extranjera de tierras rurales— mediante el artículo 154 del DNU 70/2023 —que dispuso eliminar esa ley—.
La Cámara Federal de La Plata declaró inconstitucional ese artículo y frenó la derogación, por lo que continuaban aplicándose los límites.
La Corte Suprema revocó esa sentencia y rechazó la demanda del Centro de Ex Combatientes Islas Malvinas de La Plata, al considerar que la entidad carecía de legitimación para promoverla. www.palabrasdelderecho.com.ar
La Corte no derogó directamente la ley ni declaró constitucional su eliminación. Resolvió una cuestión procesal, pero dejó sin efecto la sentencia que impedía aplicar la derogación. Así quedaron eliminados los límites generales de la Ley de Tierras. www.palabrasdelderecho.com.ar
3. Qué límites establecía la ley
3.1. Superficie total en manos extranjeras
La ley permitía comprar tierras a extranjeros, pero establecía un máximo del 15 % de la superficie rural, tanto a escala nacional como provincial y municipal o administrativa equivalente.
Por ejemplo, en un municipio con 100.000 hectáreas rurales, todos los propietarios extranjeros considerados conjuntamente podían reunir hasta 15.000 hectáreas. No era un cupo para cada comprador, sino para el conjunto de propietarios extranjeros. www.argentina.gob.ar
3.2. Concentración por nacionalidad
Los propietarios de un mismo país no podían concentrar más del 30 % del cupo autorizado a extranjeros.
En el ejemplo anterior, de las 15.000 hectáreas permitidas, los compradores de una misma nacionalidad podían reunir, entre todos, hasta 4.500 hectáreas. El cálculo se efectuaba sobre el cupo legal autorizado, no sobre lo efectivamente comprado. www.argentina.gob.ar
3.3. Límite por titular y definición de zona núcleo
El máximo general por titular extranjero era de 1.000 hectáreas en la zona núcleo, o una superficie equivalente en otras regiones. Se consideraba la superficie acumulada, aunque se adquiriera mediante distintas operaciones. www.argentina.gob.ar
La zona núcleo es un área de elevada productividad agrícola de la región pampeana. Para esta normativa tenía una delimitación concreta: comprendía determinados departamentos de Córdoba y Santa Fe y partidos de Buenos Aires. Incluía, por ejemplo, Marcos Juárez y Unión, en Córdoba, y General López, Caseros y Constitución, en Santa Fe. www.boletinoficial.gob.ar
Un titular extranjero con 600 hectáreas en esa zona no podía, bajo la regla general, adquirir otras 600: acumularía 1.200 y superaría el máximo.
Fuera de la zona núcleo, las equivalencias debían establecerse oficialmente según la ubicación y el tipo de explotación. Por ejemplo, si una región tuviera aprobado un máximo equivalente de 5.000 hectáreas, adquirir 2.500 consumiría la mitad del límite. Esta cifra es ilustrativa y no corresponde al máximo comprobado de una provincia determinada. www.boletinoficial.gob.ar
La normativa también reconocía situaciones anteriores a su entrada en vigor. No obligaba, como regla general, a desprenderse de superficies preexistentes que excedieran los máximos. Por eso, una propiedad extensa no demostraba por sí sola una infracción. www.argentina.gob.ar
3.4. Predios vinculados con el agua
La ley prohibía la propiedad o posesión extranjera de inmuebles que contuvieran o fueran ribereños de cuerpos de agua de envergadura y permanentes. Esta restricción protegía determinados predios, además de limitar la cantidad de hectáreas. www.argentina.gob.ar
4. Qué controles permanecen
Subsiste el régimen de zonas de seguridad de fronteras, delimitadas mediante normativa y cartografía oficial. Determinadas adquisiciones por extranjeros requieren una autorización estatal denominada previa conformidad. www.ign.gob.ar
Por ejemplo, comprar un campo comprendido en ese régimen puede requerir autorización aunque exista acuerdo con el vendedor. También se contemplan determinadas transferencias del control de sociedades propietarias de inmuebles en esas zonas. Comprar la empresa dueña del campo no necesariamente evita el control. www.argentina.gob.ar
Existen excepciones para ciertos inmuebles urbanos, entre ellas propiedades de hasta 5.000 metros cuadrados destinadas a fines sin lucro, cuando cumplen las condiciones previstas. Una vivienda personal puede recibir un tratamiento diferente del de una explotación rural. www.argentina.gob.ar
Estos controles específicos no reemplazan los límites generales de superficie, nacionalidad y acumulación por titular que establecía la ley derogada.
Asimismo, adquirir un terreno no convierte automáticamente en propiedad privada las aguas que pertenecen al dominio público. El Código Civil y Comercial mantiene esa protección. Debe distinguirse la titularidad jurídica del agua del control material sobre terrenos, accesos e infraestructura vinculados con su aprovechamiento. www.argentina.gob.ar
5. Identificación del comprador real
El nombre que aparece en una escritura no siempre identifica a quien controla efectivamente una adquisición. Una sociedad puede pertenecer a otra empresa y esta, a su vez, a una estructura radicada en el exterior.
Las cadenas societarias, los intermediarios y la distribución de compras entre distintas firmas pueden dificultar la identificación del beneficiario final. No vuelven necesariamente imposible el control, pero exigen investigación, registros adecuados y cooperación entre organismos.
El régimen de fronteras contempla sociedades constituidas en la Argentina bajo control extranjero. La evaluación estratégica debe poder relacionar adquisiciones formalmente separadas cuando respondan a un mismo interés económico. www.argentina.gob.ar
Controlar cada escritura por separado puede resultar insuficiente si no se examina la concentración acumulada. El Estado necesita conocer quién decide sobre las tierras y qué capacidad territorial reúne mediante distintas sociedades.
6. Cisjordania: una enseñanza sobre territorio, recursos y comunidades
6.1. Palestina, Cisjordania y el Área C
La Argentina reconoció al Estado de Palestina en 2010, dentro de las fronteras existentes en 1967 y conforme a lo que las partes determinen mediante negociaciones. El país reconocido es Palestina; Cisjordania es una de sus regiones, situada al oeste del río Jordán y bajo ocupación israelí desde 1967. www.cancilleria.gob.ar
Los acuerdos de Oslo dividieron Cisjordania en áreas administrativas denominadas A, B y C. El Área C comprende aproximadamente el 60 % de Cisjordania, donde Israel conserva un control casi exclusivo sobre seguridad, planificación y construcción. Es territorio de Cisjordania bajo control israelí, no una región situada dentro de Israel. www.ochaopt.org
Humsa–Al Bqai’a es una comunidad palestina ubicada en esa área, en el norte del valle del Jordán. OCHA, la oficina humanitaria de las Naciones Unidas, documenta que se encuentra mayormente dentro de una zona declarada de entrenamiento militar por las autoridades israelíes. www.ochaopt.org
6.2. Cómo afecta el control territorial a los habitantes
El caso palestino muestra que una población puede continuar viviendo en su territorio y, sin embargo, encontrar dificultades para llegar a sus campos, utilizar caminos o acceder al agua.
OCHA documentó prohibiciones de acceso palestino a determinadas áreas comprendidas dentro de los límites de asentamientos israelíes. También registró agricultores que necesitan autorización para llegar a sus propias tierras, con oportunidades de acceso muy limitadas. Poseer un campo no garantiza, en esas condiciones, poder llegar a él, cultivarlo y aprovechar su producción. www.ochaopt.org
Un informe publicado en abril de 2026 registró 925 obstáculos a la circulación, contabilizados hasta diciembre de 2025, que restringían de manera permanente o intermitente el movimiento palestino en Cisjordania, incluida Jerusalén Oriental. Entre ellos figuraban puestos de control, barreras y portones. www.ochaopt.org
Estas restricciones tienen consecuencias económicas y sociales: dificultan el traslado de cosechas, aumentan costos y obstaculizan el acceso a servicios. El control de una fuente de agua también puede comprometer el riego y la cría de animales. OCHA ha documentado restricciones al acceso palestino a manantiales próximos a asentamientos israelíes. www.ochaopt.org
6.3. El agua y la permanencia de las comunidades
En Humsa–Al Bqai’a, OCHA informó en 2021 que, al carecer de conexión a una red de abastecimiento, los habitantes debían comprar agua transportada a 40 séqueles por metro cúbico, ocho veces el precio promedio pagado por otras comunidades palestinas de Cisjordania. Las restricciones de acceso y el riesgo de confiscación de equipos agravaban el problema. www.ochaopt.org
El efecto sobre la comunidad es directo: obtener agua se vuelve más caro y difícil, mantener animales cuesta más y producir puede dejar de ser viable. Cuando una población pierde acceso seguro a recursos esenciales, su permanencia en el lugar queda comprometida.
También se han documentado diferencias entre asentamientos israelíes con abastecimiento continuo y comunidades palestinas cercanas dependientes de suministros irregulares o de agua transportada. La desigualdad comprende disponibilidad, infraestructura y costo. apnews.com
6.4. Qué puede aprender la Argentina
La situación palestina responde a una ocupación militar y no puede atribuirse simplemente a ventas privadas de tierras. La enseñanza para la Argentina consiste en observar cómo el control territorial puede afectar a las comunidades y prevenir dependencias antes de que se consoliden.
Una adquisición extensa puede concentrar terrenos necesarios para llegar a fuentes de agua, caminos o infraestructura. Aunque existan derechos públicos y servidumbres, su protección requiere que el Estado pueda fiscalizar y hacer cumplir las normas.
El riesgo aumenta cuando una comunidad depende de un mismo propietario para acceder a servicios, transportar su producción o utilizar infraestructura indispensable. Si aparecen cierres indebidos o condiciones abusivas y el Estado no interviene eficazmente, esa concentración puede reducir la autonomía económica de los pobladores.
Evaluar estratégicamente una venta exige preguntar qué cambia para quienes viven alrededor del inmueble: cómo llegarán a sus campos, cómo obtendrán agua, qué caminos podrán utilizar y qué capacidad conservará el Estado para garantizar sus derechos.
Aprender de otros países significa estudiar estos mecanismos antes de que las situaciones sean idénticas. La política territorial debe anticipar las consecuencias acumuladas del control sobre recursos y accesos esenciales.
7. Escenario hipotético: 500.000 hectáreas en la Patagonia
Supóngase que un grupo de capitales chinos adquiere 500.000 hectáreas en la Patagonia, equivalentes a 5.000 kilómetros cuadrados. Es un escenario de análisis, no una operación comprobada.
La compra no crearía jurídicamente territorio chino ni autorizaría a impedir la actuación del Estado argentino. Tampoco habilitaría a desconocer caminos públicos, servidumbres o derechos de terceros.
Sin embargo, una concentración de esa magnitud debe evaluarse por su ubicación y sus efectos. Si reúne accesos relevantes, recursos hídricos e infraestructura, puede generar una capacidad considerable para condicionar las actividades de su entorno.
Si se produjeran cierres indebidos, obstáculos a inspecciones o dependencia de servicios privados, podría formarse un enclave con fuerte influencia sobre las comunidades cercanas. La soberanía jurídica permanecería, mientras su ejercicio efectivo podría debilitarse.
El problema debe analizarse cualquiera sea la nacionalidad del capital. La magnitud, la localización, el control real y la relación con recursos sensibles determinan el riesgo.
8. Escenario hipotético: un puerto en el oeste de Tierra del Fuego
Supóngase que capitales estadounidenses adquieren terrenos en el sector occidental de Tierra del Fuego y proponen un puerto de aguas profundas. Su viabilidad dependería de condiciones geográficas, técnicas, ambientales y jurídicas.
Comprar el terreno no habilita automáticamente a construir y operar un puerto. La Ley 24.093 exige habilitación nacional para puertos comerciales o industriales que involucren comercio internacional o interprovincial. El carácter privado de una terminal no elimina esa exigencia. www.argentina.gob.ar
La evaluación estratégica debería identificar quién controlaría la instalación, sus usuarios y su relación con la navegación austral y la logística antártica. También debería garantizar el acceso y la fiscalización de las autoridades argentinas.
Un puerto puede aportar inversión, empleo y servicios. También puede generar dependencia si concentra capacidades logísticas difíciles de sustituir. Eventuales usos militares o vinculados con otro Estado requerirían una evaluación específica y no derivan automáticamente de una autorización comercial.
La decisión debe considerar el proyecto completo y sus consecuencias futuras, además de la legalidad de la compra del terreno.
9. Conclusiones
La derogación de la Ley de Tierras elimina instrumentos generales para limitar la concentración extranjera de suelo rural. Permanecen controles específicos, pero no restablecen los topes de superficie y nacionalidad de la norma derogada.
La concentración de tierras, recursos e infraestructura puede representar un riesgo de gran magnitud para la soberanía nacional. Su gravedad depende de la ubicación, del control efectivo de las adquisiciones y de la capacidad estatal para fiscalizar y garantizar derechos.
La expresión “un país dentro del país” puede describir, como advertencia estratégica, un enclave económico y territorial capaz de condicionar a las comunidades circundantes. No significa que una compra privada cree legalmente otro Estado.
Una política de largo plazo debe identificar beneficiarios finales, evaluar adquisiciones acumuladas, proteger accesos públicos y someter los proyectos sensibles a una evaluación estratégica integral.
La inversión extranjera puede aportar beneficios. Su análisis debe incorporar las consecuencias para la defensa nacional, los recursos y las comunidades, además del capital comprometido.
La soberanía también se ejerce cuando el Estado garantiza que sus habitantes puedan vivir, circular y producir en su propio territorio. Preservar esa capacidad exige aprender de otras experiencias y actuar antes de que las dependencias se vuelvan difíciles de revertir.
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